O que é imóvel tokenizado?
Imóvel tokenizado é a propriedade de um imóvel, ou uma participação em uma empresa ou fundo imobiliário, representada por tokens em blockchain. Veja como a estrutura jurídica define o valor desses tokens.
Imóvel tokenizado é a propriedade de um imóvel, ou uma participação em uma empresa ou fundo imobiliário, representada por tokens em blockchain. Promete valores mínimos menores e transferências mais fáceis do que a compra direta de edifícios. Na prática, os detentores geralmente possuem cotas de uma entidade jurídica que é dona do imóvel, portanto os tokens só valem o que vale essa estrutura.
Como é estruturado
A maioria dos projetos não registra a escritura de uma casa na blockchain. Em vez disso:
- Uma empresa ou fundo é constituído para possuir um imóvel ou um portfólio.
- Cotas ou notas dessa entidade são emitidas como tokens.
- A renda de aluguel, após custos, pode ser paga aos detentores dos tokens.
- Um agente de transferência ou uma plataforma mantém o registro legal alinhado com a blockchain.
As plataformas enfatizam estruturas de conformidade, a exequibilidade dos direitos sobre os tokens e a verificação da elegibilidade dos investidores, porque os tokens geralmente são valores mobiliários. Veja o que é a tokenização de RWA.
Figura: Os detentores de tokens geralmente possuem a entidade, não o edifício.
Renda por token, passo a passo
Suponha que uma empresa seja dona de um imóvel avaliado em US$ 1 milhão e emita 10.000 tokens a US$ 100 cada. Ela arrecada US$ 70.000 por ano em aluguéis e paga US$ 25.000 em manutenção, administração, seguros e impostos locais, sobrando US$ 45.000 para distribuição. (Valores ilustrativos.) Cada token receberia US$ 4,50 por ano, cerca de 4,5% sobre seu preço de US$ 100, antes de taxas da plataforma e impostos pessoais. Uma vacância, um grande reparo ou um aumento de custos reduz diretamente esse pagamento, e o valor do token varia com as reavaliações periódicas do edifício.
O que significa ‘possuir’ um imóvel tokenizado
Na maioria das ofertas, os detentores dos tokens não são donos do edifício nem constam em sua escritura. Eles possuem cotas ou notas de uma empresa que é dona do imóvel, regidas pelos documentos dessa empresa e pela lei do país onde ela está registrada. Esses documentos definem se os detentores podem votar em uma venda ou refinanciamento, como a renda é distribuída e o que acontece se o gestor quiser alterar o arranjo. Duas ofertas com marketing semelhante podem conferir direitos muito diferentes, por isso os documentos jurídicos importam mais do que o próprio token. Lê-los, ou pedir a um consultor que conheça o direito imobiliário daquele país que os leia, faz parte do custo de investir dessa forma.
Como um investimento funciona na prática
Uma compra típica começa com verificações de identidade e elegibilidade na plataforma. Em seguida, o investidor subscreve, pagando em dinheiro ou em stablecoins, e recebe os tokens em uma conta na plataforma ou em uma carteira aprovada. A renda de aluguel, após custos, é paga periodicamente, muitas vezes em stablecoins, junto com relatórios sobre ocupação, despesas e avaliações. Quando o imóvel é vendido, ou quando a oferta chega ao fim planejado, os recursos são distribuídos aos detentores dos tokens de acordo com os documentos da empresa.
Tipos de oferta
- Tokens de imóvel único: uma empresa é dona de um edifício, e os tokens representam cotas nele.
- Tokens de portfólio ou fundo: cotas de um fundo que possui muitos imóveis, distribuindo o risco entre eles.
- Tokens de dívida imobiliária: cotas de hipotecas ou empréstimos para incorporação, que pagam juros em vez de aluguel.
Em comparação com fundos de investimento imobiliário (FIIs)
| Imóvel tokenizado | REIT listado | |
|---|---|---|
| Investimento mínimo | Frequentemente baixo | Uma ação |
| Diversificação | Frequentemente um único edifício | Geralmente muitos imóveis |
| Liquidez | Baixa; poucos compradores | Negociado em bolsa de valores |
| Precificação | Avaliações periódicas | Preço de mercado em todo dia de negociação |
| Proteções ao investidor | Dependem da estrutura e do país | Regras de valores mobiliários consolidadas |
Para a maioria das pessoas, a principal vantagem do imóvel tokenizado em relação a um REIT listado é o acesso a um imóvel ou mercado específico; a principal desvantagem é a liquidez.
O que os detentores geralmente recebem
- Uma parcela da renda de aluguel e de eventuais recursos de venda.
- Investimentos mínimos menores do que a compra direta de um imóvel.
- Em teoria, a possibilidade de vender os tokens a outros compradores elegíveis.
Riscos a conhecer
- Mercados secundários rasos: os tokens podem ser tecnicamente transferíveis, mas têm poucos compradores.
- Riscos do imóvel: vacância, reparos, queda de valores e regulamentação local.
- Risco de estrutura: seus direitos dependem da entidade jurídica, de seus documentos e da jurisdição.
- Avaliação: o imóvel é avaliado com pouca frequência, portanto os preços dos tokens podem não refletir o valor real.
- Risco da plataforma: se o operador falhar, a gestão e a venda do imóvel podem se tornar difíceis.
Por que o mercado secundário permanece restrito
Os tokens podem tornar as transferências tecnicamente simples, mas os compradores ainda precisam ser elegíveis, bem informados e dispostos a pagar um preço que reflita um ativo avaliado apenas ocasionalmente. Cada imóvel é diferente, o que dificulta a comparação, e ofertas pequenas atraem poucos negociadores. O resultado costuma ser um token que pode ser vendido em tese, mas encontra poucos compradores na prática, especialmente quando o imóvel ou o mercado em geral está sob pressão.
As avaliações dos imóveis também ficam atrás do mercado. Um prédio avaliado uma vez por ano pode ter um preço que reflete as condições do ano anterior, de modo que os preços dos tokens podem se manter estáveis enquanto imóveis comparáveis nas proximidades já estão sendo vendidos por menos, e então caem bruscamente quando chega a próxima avaliação. Sempre verifique a data da avaliação antes de comprar.
Perguntas antes de investir
- Qual entidade é dona do imóvel e quais direitos os tokens conferem sobre ele?
- Quem administra o imóvel e quanto cobra?
- Com que frequência o imóvel é avaliado e por quem?
- Como você pode sair do investimento e alguém realmente vendeu tokens no mercado secundário?
- O que acontece se o operador da plataforma encerrar as atividades?
Como se encaixa no mercado de RWA. Produtos de títulos do Tesouro e crédito privado dominam os ativos do mundo real tokenizados em valor; o imóvel continua sendo uma parte pequena e fragmentada. Veja o que são títulos do Tesouro tokenizados e o que é crédito privado tokenizado. Antes de comprar, leia como verificar o que lastreia um ativo tokenizado.
Este artigo é conteúdo educacional e não constitui aconselhamento financeiro, de investimento, jurídico ou tributário. Ativos digitais são voláteis e você pode perder o valor investido.
Perguntas frequentes
Posso morar ou usar um imóvel no qual tenho tokens?
Geralmente não. Os tokens conferem um interesse financeiro na empresa que é dona do imóvel, não um direito de ocupá-lo. Qualquer uso pessoal teria de ser acertado separadamente, como qualquer locação.
Os pagamentos de aluguel recebidos por meio de tokens são tributados?
Geralmente, como renda, e possivelmente no país onde o imóvel está localizado, além de onde você reside. A estrutura da oferta afeta como isso ocorre, por isso vale a pena verificar antes de investir e manter registros de cada pagamento.